En un contexto de incertidumbre para el sector de la construcción, algunos especialistas anticipan posibles escenarios para lo que resta del año: entender cuánto cuesta construir un metro cuadrado es una variable clave en la dinámica de los precios de las propiedades.
Efectivamente, el panorama actual para los desarrolladores inmobiliarios es complejo, ya que la rentabilidad se ubica en números rojos. La cuestión es que, el costo de construcción en dólares subió fuertemente a fines de 2023 e inicios del 2024 y continuó durante el 2025, pero con una marcada desaceleración.
En pesos la suba fue del 2,5%, en noviembre respecto al mes anterior, de acuerdo al índice de costo de construcción que releva el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos de la República Argentina (INDEC). Este resultado surge como consecuencia de las alzas de 1,4% en materiales, 3,6% en mano de obra y 1,8% en gastos generales.
El último dato reflejó que el costo de construcción medido en dólares aumentó 4,7% en noviembre respecto a octubre y un 105% desde las elecciones presidenciales de octubre 2023. “Construir cuesta tres veces lo que costaba en octubre 2020 (mínimo de la serie) y un 33% por arriba del promedio 2012-2024”, afirma Leandro Molina, director de Zonaprop, la plataforma que relevó esos números.
Esos incrementos generaron que las cuotas en pesos ajustadas por CAC que, todos los meses pagan los inversores que compran un departamento en pozo, se disparasen, y los desarrolladores tengan que surfear momentos de menor liquidez por la dilatación de los pagos. En este contexto, en el mercado se habla de un sinceramiento de los valores de la construcción y un reordenamiento del negocio que los inversores tienen que terminar de digerir.
El costo de US$1000 o US$1200 por metro cuadrado de los últimos años fue producto de valores distorsivos “ridículos” impulsados por desajustes macroeconómicos. “El costo de construcción actual no está mal y se acerca al promedio de las últimas dos décadas”, insiste Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier.
El olfato de los desarrolladores es que, de a poco, el costo de construcción se aquietará al ritmo de la inflación que ronda el 2% mensual. “Son los últimos resabios de índices muy altos. Ahora la dinámica de la oferta y la demanda acomodará los precios hacia abajo”, adelanta Gerardo Azcuy, director de la desarrolladora homónima, quien está convencido de que los precios de venta de las unidades nuevas y en pozo tendrán un aumento paulatino que estima en 8% para 2026 lo que dará “un aire” a la comprimida rentabilidad del negocio de los desarrolladores.
Issel Kiperszmid, CEO y fundador de DYPSA Group y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), reconoce que tras las elecciones nacionales de octubre de 2025 hubo un fuerte cambio positivo de las expectativas. En cuanto a lo que viene, el desarrollador espera estabilidad en los costos. Afirma que hay stocks de insumos importados y que, en general, las plantas argentinas que producen insumos para la construcción tienen capacidad ociosa. “Ninguna está operando a full capacidad”, afirma.
Desde 2021 el costo aumenta porque estuvo muy bajo en dólares, producto de las devaluaciones del peso. Hoy una macro con una inflación controlada exige otra forma de mirar el negocio. “Nos tenemos que acostumbrar a estos números”, insiste Azcuy quien coincide que un costo alto en dólares y en pesos comprime los márgenes del negocio. “Los últimos 24 meses fueron de trabajo interno de mirar hacia adentro de la compañía, cuidar costos y eficiencia para ser competitivos”, explica. Ante esta realidad, el negocio de la construcción atraviesa un escenario que exige precisión, innovación y coherencia estratégica.
¿Las importaciones podrían impactar en los costos?
Si bien la apertura de la importación generó cambios, la incidencia sobre el costo total de construcción es baja. “Las importaciones solo te impactan en un 5% del valor y si te baja algún material sube la mano de obra”, minimiza Mariano Galeazza, director de Desarrollos Norte que avanza con dos barrios cerrados en zona norte, Verona y Azzurra donde analiza hacer un emprendimiento Casa Living.
Algunos desarrolladores prefieren no importar porque “la diferencia en productos de terminación como grifería y porcelanatos es menor y uno prefiere no asumir el riesgo de esos productos cuando los trae de afuera”, explica Martín Piantoni, Ceo de la desarrolladora Alton, pero reconoce que sí analiza la compra estandarizada de muebles y aberturas.
Por otra parte, los importadores tradicionales, que solían trabajar con márgenes altos, están ajustando sus valores al ver que el proceso de importación se simplificó para los desarrolladores. “Esto los lleva a acomodar precios para volver a ser competitivos, ya que, si la diferencia con la compra directa ronda el 5%, sigue siendo preferible comprarles a ellos”, explica Darío Balan, socio fundador y director de la desarrolladora Uno en Uno.
En síntesis, el clima del sector parece ser alentador y todo indicaría que se avecina una nueva etapa de dinamismo para el desarrollo inmobiliario.
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