Cuando se trata de comprar una propiedad, uno de los primeros reflejos es dividir el precio total por la cantidad de metros cuadrados publicados. Sin embargo, esta cuenta rápida puede llevar a errores costosos si no se analiza con mayor profundidad qué está incluido en esos m² y en ese precio. Por eso, a la hora de leer un aviso inmobiliario, conviene prestar mucha atención a algunos detalles.
Según Felicitas Peralta, Responsable Sector Emprendimientos de inmobiliaria Achaval Cornejo, “la gente tiende a simplificar mucho y muy rápidamente tomar el precio de lista y dividirlo por los metros cuadrados. Y ahí hay que hacer un análisis un poquito más profundo, porque, ¿qué metro cuadrado estás tomando?”. No es lo mismo una unidad que incluye terrazas enormes, amenities de lujo o cocheras dobles, que otra sin esos extras. Y, sin embargo, muchas veces se comparan como si fueran equivalentes.
En los avisos inmobiliarios, los metros cuadrados pueden referirse a superficie total, cubierta, descubierta o común. La superficie total puede incluir balcones, patios, terrazas y hasta amenities compartidos como SUM, pileta o gimnasio. Estos espacios, aunque suman valor, no tienen el mismo peso que los metros habitables. “Todo tiene un valor diferente”, advierte Peralta, “entonces, aunque la cuenta hay que hacerla, también hay que saber comparar peras con peras y no mezclar productos que sean muy distintos”. En ese sentido, al momento de leer un aviso, es fundamental identificar si los metros son propios o comunes, si hay amenities y qué tipo, y si el precio incluye o no cochera. Una unidad puede parecer más cara por metro cuadrado simplemente porque ya incluye dos cocheras, mientras que otra más barata puede no incluir ninguna.
En el caso de las propiedades usadas, también hay que prestar atención a los metros escriturables. Algunos patios o entrepisos pueden no estar declarados, o las cocheras pueden figurar como espacios comunes sin título propio. Esto afecta tanto el valor real como la posibilidad de financiación o reventa.
Cuando de emprendimientos en pozo se trata, el análisis debe incluir la estructura legal del proyecto. “Si vos tenés un precio por metro cuadrado muy bajo pero estás en un fideicomiso al costo y tenés posibilidad de que estas cuotas se extiendan o que hayan mayores costos o que haya una finalización que se indexa, no es lo mismo que comparar el valor por metro cuadrado de una unidad que estás comprando a precio cerrado”, explica Peralta. En otras palabras, el precio por metro cuadrado puede ser atractivo, pero si el proyecto no tiene un precio cerrado, ese valor puede cambiar y aumentar con el tiempo.
En definitiva, el precio por metro cuadrado es una herramienta útil, pero no infalible. Sirve como punto de partida, no como verdad absoluta. Para usarlo bien, hay que entender qué incluye cada aviso, qué tipo de metros se están considerando, qué extras forman parte del precio y bajo qué condiciones se realiza la operación. Solo así se puede comparar con criterio y evitar pagar de más por una ilusión de superficie o una falsa “ganga”. Como resume Peralta, “no está mal hacer un estimado y tratar de encontrar el sentido, pero no hay que hacerlo tan rápido, tan lineal, no es una cuenta de dos números, hay que estudiar qué estás teniendo en ese valor por metro cuadrado”.
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